Předčasné splácení hypotéky – sankce, možnosti předčasných splátek

Poplatky spojené s předčasným splacením hypotéky děsí mnoho lidí. Nicméně v současné době mohou být mimořádné splátky zcela zdarma – alespoň za předpokladu, že je klient pošle ve správnou dobu. Jaké jsou možnosti předčasného splacení hypotéky?

Hypotéka patří mezi závazky, kterých se člověk milerád zbaví. Jestliže se vyskytnou volné finanční prostředky, je určitě namístě zaslat bance mimořádnou splátku hypotéky, popřípadě hypoteční úvěr splatit celý. Otázkou zůstává, kdy se předčasné splátky hypotéky nejvíce vyplatí.

Co je to hypoteční úvěr?

Hypoteční úvěr je dlouhodobý úvěr zajištěný nemovitostí. Tato nemovitost se musí nacházet v České republice a musí být zapsaná v katastru nemovitostí. Ve většině případů je hypotéka zajištěna financovanou nemovitostí, nicméně není to podmínkou.

Hypotéka se nejčastěji využívá k nákupu nemovitosti, může však sloužit i jako půjčka na rekonstrukci, výstavbu a podobně. Bývá splácena pravidelnými měsíčními splátkami a doba splácení je zpravidla 5 až 30 let.

Hypotéka a předčasné splacení

Zákon o spotřebitelském úvěru (zákon č. 257/2016 Sb.) stojí na straně spotřebitele. Umožňuje totiž celou hypotéku i její část předčasně splatit kdykoliv v průběhu trvání úvěru. Banka však za určitých okolností může požadovat náhradu tzv. účelně vynaložených nákladů, což většinou bývají administrativní a finanční náklady.

Výše náhrady je do značné míry v režii bank, dle zákona však nesmí přesáhnout celkovou výši úroků, kterou by klient zaplatil v době mezi předčasným splacením a koncem fixace hypotéky.

Náklady, jejichž proplacení banka požaduje, samozřejmě musí být prokazatelné. Česká národní banka v roce 2019 stanovila, co se do účelně vynaložených nákladů smí a nesmí započítávat.

Banky si mohou účtovat například:

• administrativní náklady (kancelářské potřeby, kopírování, tisk apod.)
• náklady na notářské úkony
• náklady na plat zaměstnance banky, který má úvěr na starosti
• poplatky katastru nemovitostí
• telefonní poplatky

Dobrou zprávou je, že tyto poplatky nejsou vysoké a většinou vyjdou na několik set, maximálně tisíc korun. Předčasné splacení hypotéky se tedy s největší pravděpodobností vyplatí i tehdy, když bude nutné účelně vynaložené náklady uhradit.

Pokud je důvodem předčasného splacení hypotéky prodej nemovitosti, k níž se hypotéka vztahuje, platí se poplatek ve výši max. 1 % z předčasné splátky, nejvýš však 50 tisíc korun.

Kdy je předčasné splacení hypotéky zdarma?

U všech spotřebitelských úvěrů včetně hypotéky je tedy možnost předčasného splacení. Někdy je s mimořádnými splátkami hypotéky spojen poplatek, jindy však klienti nemusí platit nic. Kdy je předčasné splacení hypotéky zdarma?

• na konci fixace
• do 3 měsíců po refixaci (tj. stanovení nové fixace)
• v těžké situaci, která má na splácení vliv (závažné onemocnění apod.)

Jiným případem jsou tzv. floatové hypotéky neboli hypotéky s pohyblivou úrokovou sazbou. Ty je možné splatit zdarma kdykoliv.

Hypotéka a mimořádné splátky

Rovněž se může vyplatit zaslat bance mimořádné splátky. U mimořádných splátek hypotečního úvěru hraje roli jejich výše, která nesmí přesáhnout 25 % z celkové výše úvěru, a termín zaplacení. I mimořádné splátky hypotéky mohou být zcela zdarma, nebo spojené s poplatkem za účelně vynaložené náklady.

Mimořádné splátky jsou zdarma, pokud nepřevyšují 25 % z celkové výše hypotečního úvěru a pokud jsou zaslány ve lhůtě 1 měsíc před výročím smlouvy.

Přehled

Jak předčasné splacení hypotéky, tak mimořádné splátky hypotéky mohou být buď zdarma, nebo zpoplatněné. Záleží na tom, kdy jsou splátky zaslány a v jaké výši.

Situace, kdy je předčasné splátky hypotéky zdarma:

• mimořádná splátka je zaslána během posledního měsíce před výročím smlouvy a nepřesahuje 25 % celkové výše úvěru
• celá hypotéka je předčasně splacena na konci fixace, do 3 měsíců od refixace nebo v těžké životní situaci

Situace, kdy jsou mimořádné splátky hypotéky zpoplatněny:

• mimořádná splátka přesahuje 25 % celkové výše úvěru nebo je zaslána jindy než ve lhůtě 1 měsíc před výročím smlouvy
• celá hypotéka je splacena předčasně jindy než na konci fixace, do 3 měsíců od refixace nebo v těžké životní situaci

Je tedy patrné, že vše stojí na správném načasování. Sankcí za předčasné splacení hypotéky se však není třeba bát. Jak již bylo řečeno, poplatky za tzv. účelně vynaložené náklady nejsou nijak vysoké, a tak se předčasné splátky tak jako tak vyplatí.

Možnosti fixace hypotéky

Několikrát byla zmíněna tzv. fixace hypotéky. Oč se vlastně jedná? Fixace hypotéky, respektive fixační období hypotéky je doba, po kterou se nemění úroková sazba (a tedy ani výše měsíční splátky). Délka tohoto období je do jisté míry volitelná, nejčastěji si lze vybrat mezi 1, 3, 5, 7 a 10 lety.

Platí, že čím delší doba fixace, tím vyšší úrok. Volba délky fixace by se měla odvíjet od očekávaných úrokových sazeb.

Delší fixace (5 a více let) bývá doporučována klientům se stálou výší příjmů, kteří se nechystají danou nemovitost prodávat. Zároveň není příliš výhodná pro lidi, kteří se chystají hypotéku splatit předčasně. Kratší fixace (méně než 5 let) je z hlediska předčasného splacení hypotéky lepší volbou. Ocení ji také lidé, kteří preferují flexibilnější podmínky.

Konec fixace hypotéky – co to znamená?

O konci fixace klienty s dostatečným předstihem informuje banka. Jakmile fixace hypotéky skončí, nastává několik možností.

Na konci fixace hypotéky je možné:

• předčasné splacení hypotéky
• refinancování hypotéky
• refixace

Na konci fixačního období lze hypotéku předčasně splatit zdarma. Další možností je refinancování hypotéky neboli převedení úvěru k jiné bance, která nabídce výhodnější podmínky.

Pokud je klient spokojen s výší úrokové sazby, kterou mu banka nabídla pro nové fixační období, dojde k tzv. refixaci neboli sjednání nové úrokové sazby u stávající banky.

Refinancování hypotéky

Refinancování hypotéky je zjednodušeně řečeno převedení hypotečního úvěru k jiné bance. Účelem je získat výhodnější podmínky, především nižší úrokovou sazbu. Často bývá nabízena také možnost navýšení hypotéky nebo možnost změnit délku splácení.

Obvykle se hypotéka refinancuje mimo fixaci, nicméně převést úvěr jinam je možné i během fixace s tím, že bude účtován poplatek za předčasné splacení hypotéky. Jak již bylo řečeno, tento poplatek naštěstí nebývá příliš vysoký.

Zda se refinancování hypotéky mimo fixaci nebo v době fixace vyplatí, si lze spočítat v kalkulačce refinancování hypotéky, která se nachází například na stránkách jednotlivých bank.

Převod hypotéky na jinou nemovitost

Hypoteční úvěr je závazek na velmi dlouhou dobu, během které se toho může spoustu změnit. V některých situacích se pak jako nejlepší řešení ukazuje převod hypotéky na jinou nemovitost, popřípadě převod hypotéky na jinou osobu, o kterém bude řeč níže.

Převodu hypotéky na jinou nemovitost se využívá například tehdy, když se klient rozhodne koupit novou nemovitost a tu stávající, která je financována hypotékou, prodat. Jedná se o poměrně složitý úkon a ideální je poptat se na podmínky v bance, kde také se vším pomohou. Je však nutné počítat s tím, že banka nemusí výměnu nemovitostí schválit.

Podmínkou je, aby odhadní cena nové nemovitosti převyšovala zbývající hodnotu hypotéky. Další podmínky se odvíjí od situace konkrétního klienta.

Převod hypotéky na jinou osobu

K převodu hypotéky na jinou osobu se přistupuje například při rozvodu, kdy je nutné převést společnou hypotéku pouze na jednoho z manželů. I v tomto případě platí, že se jedná o administrativně náročnou záležitost, jejíž podmínky je nutné řešit s bankou.

S převodem hypotéky není nutné čekat na konec fixace, lze o něj zažádat kdykoliv. Bude sice nutné uhradit administrativní poplatky, nicméně jejich výše je zanedbatelná.

Předčasné splátky hypotéky a podmínky bank

Výše administrativního poplatku spojeného s předčasným splacením hypotéky se u jednotlivých bank liší. Jaké podmínky nabízí Komerční banka, Česká spořitelna, MONETA Money Bank a UniCredit bank?

Předčasné splacení hypotéky KB

Mimořádná splátka hypotéky KB je zpoplatněna individuálně, banka výši poplatků neuvádí. Na kolik předčasné splátky hypotéky KB vyjdou, si však klienti mohou spočítat v kalkulačce na webových stránkách banky.

Pokud chce klient Komerční banky splatit hypotéku předčasně, může kontaktovat svého bankovního poradce a optat se na podmínky.

Komerční banka požaduje, aby se klienti, kteří si přejí úvěr splatit dříve, zastavili na pobočce nebo banku informovali písemně alespoň 5 dní před požadovaným termínem splátky.

Předčasné splacení hypotéky Česká spořitelna

Také Česká spořitelna nabízí kalkulačku poplatků spojených s předčasným splacením hypotéky. Zároveň však uvádí, že ačkoliv v případě předčasného splacení vznikají také náklady na financování, bude účtován pouze poplatek související s účelně vynaloženými náklady ve výši 700 Kč.

U hypoték sjednaných před 1. 12. 2016 se hradí 10 % z výše mimořádné splátky.

Výše poplatku se může měnit v závislosti na aktuálních sazbách, proto je o její vyčíslení potřeba požádat maximálně 60 dní před požadovaným termínem splátky.

Předčasné splacení hypotéky MONETA Money Bank

O předčasné splacení hypotéky u MONETA Money Bank se nejprve musí zažádat. Poté se doplatí zbývající částka úvěru a poplatek v řádu stokorun. Výši poplatku za předčasné splacení banka určuje individuálně. Předčasné splacení je možné na jakékoliv pobočce.

Žádost o předčasné splacení hypotéky se podává prostřednictvím online formuláře, není tedy nutné žádat osobně.

Předčasné splacení hypotéky UniCredit Bank

Výše poplatku za předčasné splacení hypotéky UniCredit Bank se určuje individuálně. Žádost o předčasné splacení je nutné podat písemně nebo osobně alespoň 10 pracovních dní před požadovaným termínem splátky.

Výši nákladů na předčasné splacení ovlivňuje výše předčasné splátky, délka doby do konce fixace a aktuální výše úrokové sazby hypoték v porovnání s úrokovou sazbou klienta.

Kde si vzít hypotéku?

Hypotéka je pro mnoho lidí jedinou možností, jak přijít k vlastnímu bydlení. I proto je zájem o hypotéky pořád rekordní, a to navzdory rostoucím sazbám.

Způsob, jakým hypotéka funguje, je dnes dobře známý. Co však příliš známé není, jsou faktory ovlivňující cenu hypotéky. Jde především o úrokovou sazbu, délku fixace hypotéky a celkovou dobu splácení.

Aktuálně jsou dostupné tyto hypoteční úvěry:

• Air Bank hypotéka
• Česká spořitelna hypotéka
• ČSOB hypotéka
• Equa bank hypotéka
• Creditas hypotéka
• Fio hypotéka
• Gepard finance hypotéka
• Hypoteční banka hypotéka
• MONETA hypotéka
• Komerční banka hypotéka
• Raiffeisenbank hypotéka
• UniCredit hypotéka

Při sjednávání hypotéky je namístě zvážit, zda bude klientovi vyhovovat výše splátky. Parametry hypotečního úvěru si lze orientačně vypočítat na hypoteční kalkulačce online. Pro správný výpočet musí uživatel zadat údaje týkající se jeho hypotečního úvěru.

Zvýšení sankcí za předčasné splacení hypotéky

Kdo plánuje předčasně splatit hypotéku, neměl by dlouho otálet. Ve hře je totiž návrh změny zákona, která by vyhověla požadavkům bank a mnohonásobně zvýšila sankce za předčasné splacení hypoték.

Jak bylo zmíněno výše, podle současné legislativy lze každým rokem předčasně splatit až čtvrtinu z celkové výše úvěru, a to bez jakýchkoliv sankcí. Platí se pouze účelně vynaložené náklady, ve kterých jsou ukryty hlavně administrativní poplatky, např. náklady na plat zaměstnance, poštovné, telefonní poplatky nebo tisk dokumentů.

Tento jednorázový poplatek dosahuje několika stokorun a každá banka si ho však účtuje po svém. Nová legislativa by se mohla dotknout také těchto nákladů.

Novela zákona může zdražit předčasné splacení

Návrh novely počítá s tím, že dojde k rozšíření výčtu případů, ve kterých věřitel může chtít po klientovi při předčasném splácení úhradu nákladů. Podle návrhu by měl výčet obsahovat také případ předčasné splátky úvěru na bydlení trvajícího min. 24 měsíců, došlo-li k převodu:

• vlastnického práva k nemovitosti nebo její součásti
• věcného práva k nemovitosti
• družstevního podílu v bytovém družstvu nebo převodu účasti v jiné právnické osobě zakládající právo užívání nemovitosti

Poplatky za předčasné splacení by měly bankám uhradit vzniklou škodu, konkrétně by měl poplatek pokrýt rozdíl mezi sazbou hypotéky a aktuální průměrnou sazbou na trhu.

Součástí návrhu je, aby byly tyto poplatky zastropovány na 3 procentech z předčasně splacené části úvěru. Může tedy jít až o desetitisíce korun. Toto číslo však bude předmětem diskuze a je pravděpodobné, že dojde ke změně. Reálná jsou zhruba 2 %, popřípadě 1 % z předčasné splátky úvěru.

Změna by se mohla týkat také administrativních poplatků, jejichž výše by nesměla přesáhnout 1 000 Kč. Některé banky přitom nyní účtují až 1 500 Kč. Některé zase naopak klienty lákají na nulové poplatky při předčasném splacení.

Příklad sankcí za předčasné splácení

Protože je nový návrh trochu složitější na představu, je vhodné si uvést modelový příklad situace, která může nastat.

Klient chce předčasně splatit hypotéku s fixací na 5 let se zbývajícími 36 splátkami. V případě, že by úvěr splácel standardně po dobu následujících tří let, by bance poslal celkem 172 000 Kč. Pokud by však chtěl splatit zbývající částku předčasně, dojde k výpočtu poplatku.

Poplatkem je vlastně rozdíl mezi úrokovou sazbou hypotéky (2,49 % p. a.) a momentální sazby na trhu podle ČNB (2,09 % p. a.). Po odečtení těchto dvou sazeb činí výsledný poplatek za předčasné splacení 28 000 Kč. Jelikož se jedná o méně než 3 %, klient by bance musel zaplatit plnou částku.