Pohotovostní úvěr – předschválená hypotéka

Na trhu realit je v posledních letech boj. Jakmile se objeví dobrá nemovitost, rychle zmizí. Proto je dobré být připraven. S rychlou koupí pomůže pohotovostní úvěr. Co to je a jak pohotovostní úvěr funguje? A co je předschválená hypotéka?

Poptávka po nemovitostech je velká, avšak nabídka poměrně omezená. Pokud kupující dlouho s výběrem otálí, někdo jiný mu dobrou nemovitost vyfoukne před nosem. Nebo může nastat situace, kdy má sice nemovitost vybranou, avšak nemá schválený úvěr.

Co se stane? Prodávající dá přednost tomu, kdo zaplatí dřív. Zkrátka kdo je rychlejší, vyhrává. Proto je potřeba být přichystaný. Dnes jsou naštěstí banky připraveny na každou situaci a nabízí pohotovostní úvěr nebo předschválenou hypotéku.

Jak pohotovostní úvěr funguje a kdo o něj může žádat? A jaké parametry má předschválená hypotéka?

Co je pohotovostní úvěr?

Pohotovostní úvěr je úvěr ze stavebního spoření určený k bydlení. Využívají ho budoucí kupující, kteří ještě nemají vybranou nemovitost, avšak chtějí být o krok před ostatními. Nebo spíš chtějí mít jistotu, že až si nemovitost vyberou, nebudou muset čekat na náročné schvalování hypotéky a nikdo jim nemovitost nevyfoukne.

Pohotovostní úvěr funguje jako předschválená hypotéka nebo také hypotéka naopak. O hypotéku se však nejedná. Pohotovostní úvěr je možné schválit, aniž by měl žadatel vybranou konkrétní nemovitost.

Zásadní výhoda pohotovostního úvěru tkví v tom, že klient má bankou schválený úvěrový rámec a podepsanou úvěrovou smlouvu. Může pak v klidu hledat nemovitost ke koupi. Jakmile ji najde, je už financování rychlé a jednoduché. Nemusí na nic čekat, peníze může načerpat takřka okamžitě.

Nevýhodou pohotovostního úvěru je, když je vybraná nemovitost dražší než sjednaný rámec pohotovostního úvěru. Pak se totiž musí znovu procházet celým schvalovacím procesem. Proto se žadatelům doporučuje, aby si pohotovostní úvěr raději vzali o něco vyšší. 

Pokud si naopak žadatel vybere nemovitost levnější než je předschválená výše pohotovostního úvěru, problém s tím není. Klient nemusí celý úvěr dočerpat. Pokud vyčerpá alespoň 80%, nenaskáčou mu žádné poplatky a sankce za nevyužití úvěru.

Jak funguje pohotovostní úvěr?

Pohotovostní úvěr je vhodný pro ti, kteří právě hledají nemovitost, chystají se stavět nebo čeká je náhlá změna životní situace. Pohotovostní úvěr je schvalován i přesto, že žadatel nemá nemovitost, kterou by mohl ručit. Jinak však funguje jako klasická hypotéka. Je třeba doložit příjmy a mít dobrou bonitu.

Po schválení pohotovostního úvěru má klient zpravidla roční lhůtu na to, aby našel nemovitosti ke koupi. Po celou tuto dobu má garantovanou sjednanou úrokovou sazbu a zatím nemusí úvěr splácet.

Poté, co si klient vybere nemovitost, musí podepsat zástavní smlouvu s bankou a provede se ocenění nemovitosti nebo pozemku, na kterém se má stavět. Následně s prodávajícím sepíše kupní smlouvu a začne čerpat úvěr. Pak už klasicky každý měsíc splácí jistinu i úroky.

Co se stane, pokud klient na vysněné bydlení během určené doby nenarazí? Pak může požádat o prodloužení pohotovostního úvěru. Například pohotovostní úvěr Modrá pyramida lze prodloužit až dvakrát. Celkově tedy na tři roky.

Při sjednávání pohotovostního úvěru je potřeba dát pozor na jeho výši. Je jasné, že nikdo dopředu neví, kolik bude vysněná nemovitost stát. Pokud si klient vybere dům za 6 milionu, avšak má schválený úvěrový rámec jen 5 milionů, musí se celé schvalovací kolečko opakovat. To znamená, že klient opět musí doložit své příjmy a banka musí pohotovostní úvěr znovu schválit.

Tím se samozřejmě celá koupě protáhne, proto je vždycky lepší si požádat o pohotovostní úvěr vyšší. Pokud klient jeho celou výši následně nevyčerpá, nic se nestane.

Pohotovostní úvěr Modrá pyramida

Pohotovostní úvěr není tak běžným produktem jako je předschválená hypotéka, přesto se s ním lze setkat. Jedním z poskytovatelů pohotovostního úvěru je Modrá pyramida. Pohotovostní úvěr Modrá pyramida lze také najít pod názvem Pohotovostní Hypoúvěr. Funguje jako hypotéka, avšak Hypoúvěr od Modré pyramidy je vždy svázaný se stavebním spořením.

Pro sjednání pohotovostního úvěru Modrá pyramida je třeba jenom doložit příjmy, a to jedním z následujících způsobů:

• potvrzení o příjmu od zaměstnavatele,
• tři výpisy z účtu,
• tři výplatní pásky,
• daňové přiznání za poslední zdaňovací období nebo
• potvrzení o rodičovském příspěvku.

Účel úvěru, zástavu, pojištění nebo odhad ceny nemovitosti nemusí žadatel při žádosti o pohotovostní úvěr Modrá pyramida řešit. To ho čeká až ve chvíli, kdy si vybere své budoucí bydlení.

Kromě žádosti a doložení příjmů musí žadatel ještě sepsat čestné prohlášení, ve kterém uvede, co si za peníze z úvěru plánuje pořídit. Koupit byt, postavit dům nebo zatím jen koupit pozemek na stavbu domu? Není to však na 100 % závazné. Stačí, když má žadatel představu o svém budoucím bydlení a ví, kolik do něj může dát peněz. 

Hypoúvěr vs hypotéka

Pojem hypotéka neboli hypoteční úvěr určitě někdy slyšel i ten, kdo se o koupi nemovitosti nezajímá. Možná ne každý však ví, co znamená a k čemu je hypoúvěr. Jaký je rozdíl mezi ním a hypotékou? Kdo je vítězem v porovnání hypoúvěr vs hypotéka?

Hypotéka je dlouhodobý úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti, která je určena k bydlení. Nemovitost se musí nacházet na území ČR a být zapsaná v katastru nemovitostí.

Hypotéka může být klasická, která je účelová a je vázána jen na pořízení bydlení. Druhým typem je neúčelová hypotéka, kterou lze financovat cokoli. Typicky se jedná o americkou hypotéku. Hypotéky nabízejí všechny české banky.

Hypoúvěr je stejně jako pohotovostní úvěr úvěr ze stavebního spoření. Nabízí ho tedy pouze stavební spořitelny. Hypoúvěr funguje tak, že je nejprve poskytován překlenovací úvěr s pevnou úrokovou sazbou na 2 roky. Pak je poskytnut úvěr ze stavebního spoření. Dobu trvání dva roky udává zákon na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření.

Na překlenovací úvěr po dvou letech naváže úvěr ze stavebního spoření. Úroková sazba úvěru ze stavebního spoření se nemění po celou dobu splácení. Klient ji zná již v okamžiku uzavření smlouvy o stavebním spoření.

Výhodou stavebního spoření je kromě neměnné úrokové sazby také to, že klient má nárok na státní podporu ve výši maximálně 3 000 Kč na osobu a rok. U hypotéky mohou čerpat státní dotaci pouze lidé mladší 36 let, a to jen na pořízení starší nemovitosti.

V porovnání hypoúvěr vs hypotéka lze také uvést, že hypoúvěr může klient splatit předčasně bez jakékoli sankce. Naproti tomu hypoteční úvěr může zpravidla umořit bezplatně pouze ve výročí úrokové fixace.

Co je předhypoteční úvěr?

Předhypoteční úvěr je podobný produkt jako pohotovostní úvěr. Jedná se rovněž o účelový úvěr, který se používá k investicím do bydlení. Předhypoteční úvěr se poskytuje na koupi, stavbu či rekonstrukci nemovitosti.

Rozdíl mezi předhypotečním úvěrem a pohotovostním úvěrem tkví v tom, že pohotovostní úvěr je svázaný se stavebním spořením. Předhypoteční úvěr nikoliv. Rozdíl mezi předhypotečním úvěrem a klasickou hypotékou je ten, že u předhypotečního úvěru chybí zástavní právo a pochopitelně i nemovitost.

Smyslem předhypotečního úvěru je dočasné půjčení finančních prostředků bez zajištění. To je stejné jako u pohotovostního úvěru. Avšak neexistence zástavy netrvá napořád.

Zájemce o předhypoteční úvěr se totiž musí zavázat, že maximálně do 24 měsíců od podpisu smlouvy bance zástavu poskytne. Než si nemovitost vybere, čerpá předhypoteční úvěr za vyšší úrokovou sazbu. Ve splátkách však hradí pouze úroky z dlužné částky, tedy nesplácí jistinu.

Lze uzavřít, že předhypoteční úvěr je dočasný úvěr, který trvá jen do té doby, než je zřízeno zástavní právo, maximálně však 2 roky. Pak přechází na běžnou hypotéku.

Předschválená hypotéka

Název tohoto finančního produktu napovídá, co předschválená hypotéka je. Jedná se o dopředu schválený úvěr na koupi bytu, domu nebo stavebního pozemku.

Předschválená hypotéka je jen jiný pojem pro předhypoteční úvěr. Banka úvěrovou smlouvu podepíše, i když klient zatím nemá nemovitost ke koupi. Klient má jistotu, že jakmile nemovitost ke koupi najde, financování půjde hladce bez větších zádrhelů a hned bude moci čerpat úvěr.

U předschválené hypotéky se jedná o dva závazky. Jednak je to závazek banky, že hypoteční úvěr schválí. Závazku banky poskytnout úvěr však odpovídá i závazek klienta. Ten se totiž zavazuje, že v určené době bude úvěr čerpat (tj. vybere nemovitost a zastaví ji), a pokud tuto povinnost nesplní, musí počítat s vysokými poplatky.

U předschválené hypotéky je třeba uvést konkrétní částku, na kterou má znít budoucí hypotéka. Pokud je následně cena nemovitosti vyšší než předschválená hypotéka, musí klient hledat dodatečný způsob financování, např. spotřebitelský úvěr, úvěr ze stavebního spoření nebo navýšení hypotečního úvěru.

Naopak pokud je cena nemovitosti nižší než předschválená hypotéka, tedy klient potřebuje půjčit méně peněz, pak do 20 % úvěru je možné snížení předschválené hypotéky zdarma. Následně klient splácí pouze to, co si ve skutečnosti půjčil. Ovšem pokud nevyčerpá alespoň 80% úvěru, pak se musí připravit na placení sankcí, které nejsou zrovna nízké.

Kdo má předschválenou hypotéku, zatím nemusí nic platit. Splácet začne až v okamžiku, kdy začne čerpat klasický hypoteční úvěr. Některé banky však mají jednorázový poplatek za předschválení hypotéky, který je potřeba ihned zaplatit.

Co je třeba k předschválení hypotéky?

Předschválená hypotéka je v podstatě klasická hypotéka, kdy banka s klientem regulérně uzavře úvěrovou smlouvu, ovšem zatím bez zástavní smlouvy. K předschválení hypotéky je tedy třeba dokládat stejné dokumenty jako ke schválení klasické hypotéky.

K předschválení hypotéky je třeba doložit následující:

• potvrzení o příjmu od zaměstnavatele
• daňové přiznání (v případě OSVČ)
• potvrzení o bezdlužnosti

Banka si sama stahuje z bankovních a nebankovních registrů klientských informací informace o platební morálce žadatele, a pokud vyhodnotí bonitu žadatele jako dobrou, následně mu hypotéku předschválí, tedy zaváže se k poskytnutí úvěru. Pak už žadatel musí v určené době najít vhodnou nemovitost ke koupi.

Hypotéka bez nemovitosti, hypotéka dopředu

Hypotéka bez nemovitosti možná zní jako nesmysl, avšak pravdou je, že se jedná o oblíbený a bankami často poskytovaný produkt. V době, kdy jdou dobré nemovitosti na dračku, je hypotéka bez nemovitosti ideálním řešením. Co přesně to znamená?

Celý hypoteční úvěr zájemce sjedná dopředu, když ještě žádnou nemovitost nemá. Jen čeká, až se ta pravá objeví. Při tom má jistotu, že hypotéka je kompletně schválena a bude ji moci obratem čerpat. Dá se tedy říci, že hypotéka bez nemovitosti je stejný produkt jako hypotéka dopředu, hypotéka naruby nebo předschválená hypotéka. Více názvů se stejným významem.

Podmínky pro získání hypotéky dopředu jsou stejné jako pro jakékoli jiné hypotéky. Banka se zájemcem o hypotéku bez nemovitosti uzavře úvěrovou smlouvu, i když v době jejího podpisu žadatel ještě nemá vybranou nemovitost.

V závislosti na podmínkách banky má žadatel od jednoho do tří let na to, aby nemovitost našel. Ve smlouvě je dohodnuta výše hypotéky, úroková sazba, doba splatnosti a doba fixace. Hypotéku bez nemovitosti je nutné v určené době využít, jinak hrozí sankce za nečerpání.

Hypotéka naruby – ano, či ne?

Hypotéka naruby, pohotovostní úvěr, hypotéka bez nemovitosti nebo předschválená hypotéka. Mnoho termínů pro hypoteční produkty, které v podstatě poskytují tu samou službu. Díky hypotéce naruby a všem ostatním produktům je člověk po finanční stránce připraven a čeká na vysněnou nemovitost. Ne každému však hypotéka naruby pomůže.

Pro koho se hypotéka naruby hodí a kdo by měl radši uvažovat o klasické hypotéce? Hypotéka naruby pomůže, pokud žadatel:

• chce sjednat hypotéku za stávajících výhodnějších podmínek, když úrokové sazby rostou,
• v blízké době hypotéku nedostane (např. plánuje rodinu a jeden z příjmů v následujících měsících klesne),
• chce změnit práci, jít podnikat na vlastní triko atd.

Naopak hypotéku naruby nepotřebuje ten, kdo:

• neví, co chce koupit (dům, jen pozemek a dům pak postavit, nebo byt?),
• má dostatečné příjmy a v brzké době nehodlá nic měnit (jen se bojí, že by hypotéku nedostal).

U hypotéky naruby je také třeba si dobře rozmyslet její výši. Hlavním rizikem spojeným s hypotékou naruby totiž je, že ji klient nenačerpá ve stanovené době nebo nevyčerpá alespoň 80% objemu úvěru. S tím jsou spojeny vysoké sankce.

Schválení hypotéky – diskuze

V internetových diskuzích o schválení hypotéky ostatní nejvíce zajímá, jak dlouho trvá schválení hypotéky. Bohužel neexistuje jednotná odpověď. Vždy totiž záleží na individuálním posouzení a přístupu banky. Pokud žadatel doloží všechny potřebné doklady, dokáže banka jeho bonitu žadatele ověřit do týdne, maximálně dvou.

Aby klient s žádostí o hypoteční úvěr uspěl, je dobré si zjistit základní informace o tom, co banka sleduje a jaké parametry je třeba splnit (bonita, cashflow žadatele atd.). Vyplatí se ptát se rovněž na detaily. Tím může klient snížit riziko, že banka jeho žádost o úvěr nakonec zamítne. Čím více dokumentů má klient připravených předem, tím rychleji může celý proces a schválení hypotéky proběhnout.

V diskuzích o schválení hypotéky převládá zkušenost, že samotná hypotéka je bankou vyřízená poměrně rychle. Dlouho však trvá odhad ceny nemovitosti, vklady zástavního práva do katastru a další potřebné úkony. Určitě je třeba počítat s dobou více než 1 měsíc.

V internetových diskuzích o schválení hypotéky se také často objevuje zkušenost, že nejčastějším důvodem zamítnutí žádosti o hypotéku je nedostatečná bonita žadatele. Hlavní problém je většinou v příjmech. Ty musí být trvalé, pravidelné a prokazatelné.

Samostatnou kapitolu pak představují úvěrové registry, které musejí všechny banky zkoumat. Negativní záznam v registru pro banku většinou znamená stopku, přičemž negativní záznamy jsou v registrech viditelné ještě čtyři roky po skončení daného závazku.

Předschválená hypotéka – diskuze

Předschválená hypotéka byla dříve poskytována spíše ojediněle a nebylo možné najít mnoho informací a diskuzí o tomto produktu. Dnes je tomu však jinak. Přesto si chce být každý jistý a dříve než požádá o předschválenou hypotéku, většinou hledá zkušenosti ostatních lidí a diskuze o předschválené hypotéce.

Zájemce o předschválenou hypotéku nejčastěji zajímá, kdy začnou hypotéku splácet, a co se stane, pokud seženou levnější nebo naopak dražší nemovitost, než mají sjednaný úvěr.

Odborníci a finanční poradci doporučují, aby si zájemci o předschválenou hypotéku tento krok dobře rozmysleli. Pokud totiž hypotéku nebudou včas čerpat nebo ji nevyčerpají z 80%, bude jim banka účtovat sankci 2-5% z nečerpané části hypotéky. A to mohou být i statisíce korun.