Hypotéka a úvěr na družstevní byt

S ohledem na extrémně vysoké ceny za nové nemovitosti v osobním vlastnictví není překvapivé, že mnozí lidé raději pokukují po bytech družstevních. Ty jsou totiž obvykle nabízeny za dostupnější ceny. Má to ovšem háček – dá se říct, že hypotéka na družstevní byt neexistuje. Klasickou hypotéku na koupi družstevního bytu si totiž vzít nelze. Proč?

Důvodem, proč hypotéka na družstevní byt není možná, je skutečnost, že takový byt není možné zastavit. Dochází totiž k převodu členství, resp. družstevního podílu, nikoliv k převodu vlastnictví.

Neznamená to ovšem, že se pořízení družstevního bytu týká jen těch, co na něj mají vlastní finance. Jaké možnosti financování družstevního bytu má tedy zájemce o družstevní byt k dispozici? Řešení existuje hned několik.

Financování družstevního bytu

Byt v osobním vlastnictví je možné financovat hypotečním úvěrem či úvěrem ze stavebního spoření. Výhodou je také možnost zastavit byt a díky tomu získat více peněz. Družstevní byt však zastavit nejde a hypotéka na družstevní byt je možná pouze tehdy, pokud člověk vlastní i jinou nemovitost.

Další možností je také úvěr ze stavebního spoření, zde je však člověk limitován výší úvěru. Pokud je umožněno družstevní byt převést do osobního vlastnictví (a to do jednoho roku), lze zajistit hypoteční úvěr a touto nemovitostí ručit. Jakými dalšími způsoby je financování družstevního bytu možné?

Hypotéka na družstevní byt se zástavou jiné nemovitosti

Ve chvíli, kdy banka poskytuje hypoteční úvěr, požaduje zástavu. Ručení družstevním bytem však není možné. Není ovšem dogma, že zastavenou nemovitostí musí být ta kupovaná. Bance je v podstatě úplně jedno, o jakou nemovitost se jedná. Důležité je, aby finančně pokrývala požadovanou výši úvěru.

Zastavovaná nemovitost nemusí být dokonce ani v osobním vlastnictví žadatele (i když by to pochopitelně byla ta nejlepší varianta). S ručením může pomoci například kdokoliv z rodiny, kdo má nemovitost v osobním vlastnictví k dispozici a je ochoten ji zatížit zástavním právem.

Jediné, co bude banka pro účely zřízení zástavního práva k „cizí“ nemovitosti potřebovat, je souhlas jejího majitele. Při aplikaci tohoto postupu si lze vzít hypotéku na družstevní byt. S bankou se sjedná klasická hypotéka se zcela standardními parametry.

Nad rámec zaplacení celé ceny z vlastních zdrojů se jedná o nejjednodušší variantu, jak financovat družstevní byt.

Předhypoteční úvěr

Předhypoteční úvěr nabízí řešení pro všechny zájemce o družstevní byt, kteří vědí, že v horizontu jednoho až dvou let dojde k jeho převodu do osobního vlastnictví. V takových případech totiž poskytují některé banky tzv. předhypotéku.

Jedná se o speciální finanční produkt, pro jehož získání není zapotřebí zástava – banka zájemci poskytne po dobu jednoho až dvou let finanční prostředky. Po převodu bytu do osobního vlastnictví dojde k překlopení předhypotečního úvěru na klasickou hypotéku.

Kromě toho dojde také ke zřízení zástavního práva k tomuto bytu. Nevýhodou této možnosti jsou vyšší náklady, protože úroková sazba předhypotečního úvěru není tak výhodná jako u hypotéky.

Po dobu předhypotečního úvěru klient splácí pouze úroky, ke splácení jistiny vůbec nedochází. Schvalovací proces předhypotéky se velmi podobá klasické hypotéce – banku zajímá bonita klienta a informace o kupovaném bytě.

Předhypoteční úvěr nenabízejí všechny bankovní instituce, tuto půjčku na družstevní byt však poskytuje například Komerční banka, Česká spořitelna, Raiffesenbank nebo Sberbank.

Která banka nabízí tu nejvýhodnější hypotéku na družstevní byt nelze jednoznačně stanovit. Záleží to na posouzení bonity žadatele, na hodnotě zastavované nemovitosti a případně dalších individuálních kritériích.

Úvěry ze stavebního spoření a jiné alternativy

Poslední možností financování družstevního bytu může být využití řádného úvěru ze stavebního spoření nebo překlenovacího úvěru ze stavebního spoření v kombinaci s dalšími účelovými úvěry. Díky těmto finančním produktům lze získat v současnosti až 1 milion korun.

Někteří lidé využívají také americkou hypotéku na družstevní byt, resp. na jeho pořízení. Při kombinaci různých druhů úvěrů musí člověk počítat s tím, že se bude jednat nejen o poměrně náročný administrativní proces, ale také drahý.

Čím více úvěrů bude pro pořízení družstevního bytu použito, tím vyšší budou náklady, a to nejen s ohledem na související poplatky, které se pojí k jednotlivým půjčkám.

Družstevní byt vs osobní vlastnictví – jaký je rozdíl?

Z hlediska vlastnické struktury je možné byty dělat na dva základní druhy, a to byty v osobním vlastnictví a družstevní byty. Jaký je v nich však rozdíl? Byty v osobním vlastnictví patří konkrétním osobám, a to jak fyzickým, tak i právnickým.

A naopak – co znamená družstevní byt? Družstevní byty patří bytovému družstvu, což je pouze jeden z typů právnických osob. Osoba, která v takovém bytě žije, není přímo jeho vlastníkem, ale spíše zvláštním typem nájemce.

Při prodeji družstevního bytu tedy není předmětem převodu byt, ale členská práva v bytovém družstvu (ta se souhrnně nazývají družstevní podíl). S tím je většinou spjato i právo nájmu konkrétního družstevního bytu, které ovšem není podmínkou.

Smlouva o převodu družstevního podílu (přesněji řečeno smlouva o převodu členských práv a povinností) často záleží na vzoru smlouvy daného družstva, je však možné použít smlouvu, kterou připraví advokát na míru.

Členem bytového družstva může člověk být i v případě, že nemá nájemní právo k družstevnímu bytu. To však nejsou jediné rozdíly mezi družstevním bytem a osobním vlastnictvím. Koupit byt v osobním vlastnictví může osoba fyzická i právnická.

Družstevní byt však může koupit jen osoba fyzická. Byt v osobním vlastnictví je také dále možné pronajímat i bez souhlasu ostatních vlastníků, kdežto u družstevního bytu lze byt pronajímat jen se souhlasem družstva.

Družstevní vlastnictví vs osobní vlastnictví – rozdíly v kostce

Existuje celá řada dalších rozdílů mezi těmito dvěma typy bytů, mnoho z nichž je uvedeno a shrnuto v následující tabulce. Je dobré si různé rozdíly prostudovat – družstevní vlastnictví totiž nemusí být pro každého a dobré se ujistit, že člověk opravdu ví, co to je družstevní byt a co obnáší.

Byt v osobním vlastnictví	Družstevní byt
Patří konkrétním osobám (fyzickým i právnickým)	Patří bytovému družstvu
Osoba je vlastníkem	Osoba je zvláštním typem nájemce
Při prodeji je předmětem převodu byt	Při prodeji jsou předmětem převodu členská práva v bytovém družstvu
Koupit jej může osoba fyzická i právnická	Koupit jej může jen osoba fyzická
Je možné jej dále pronajímat bez souhlasu ostatních vlastníků	Je možné jej pronajímat jen se souhlasem družstva
Převod vlastnictví trvá minimálně 20 dní	Převod družstevního podílu je okamžitý
Je možné jej zastavit bance	Není možné jej zastavit bance

Všechny tyto rozdíly je důležité zvážit. Z tabulky je totiž například zcela jasné, že družstevní byt není vhodný pro ty, kteří chtějí byt dále pronajímat (či lépe řečeno podnajímat). Mezi těmito typy bytů existují další rozdíly týkající se např. cenového srovnání, které budou rozebrány v dalších odstavcích.

Cena družstevního bytu

Při zohlednění finanční stránky těchto dvou typů bytů, je možné konstatovat, že družstevní byty jsou levnější než byty v osobním vlastnictví. To patří mezi jedny z mála výhod těchto bytů. Tržní cenu družstevního bytu je také možné odhadnout.

Při odhadu tržní ceny družstevních bytů je možné počítat s tím, že se obvykle budou prodávat o 20 % až 30 % levněji než byty v osobním vlastnictví v podobné lokalitě. Rozdíl v ceně bude vždy minimálně o 10 %. Tím však výhody pomalu končí. Nyní naopak nastává čas zmínit nevýhody družstevního bytu.

Na co si dát pozor před „koupí“ družstevního bytu

Ačkoliv je snem lidí bydlet ve vlastním, nízká cena družstevních bytů může leckoho zlákat. Kromě nižší ceny má pořízení družstevního bytu ještě jednu výhodu. Neplatí se daň z nabytí nemovitosti, protože se nejedná o převod vlastnictví, ale pouze o převod podílu v družstvu.

Tím ale prakticky výhody končí, následují spíše negativa. Jedním z těch méně příjemných stránek družstevního bytu s ohledem na proces pořízení je fakt, že k němu neexistují stoprocentní informace.

Družstvo může přislíbit, že bude docházet k převodům jednotlivých bytů do osobního vlastnictví, ale prakticky ho k tomu nelze donutit. Stačí, aby někteří členové družstva vyjádřili nesouhlas s převodem a hned může být problém.

Stejně tak neexistují žádné registry, ze kterých by bylo patrné, zda na konkrétním bytě nevázne dluh. Zájemci o družstevní byt bude muset stačit vyjádření ze strany družstva. S ohledem na výše uvedené se doporučuje při koupi družstevního bytu jistá obezřetnost.

Může se zdát, že nevýhody družstevního bytu automaticky odrazují zájemce od koupě. Skutečností však je, že pro některé je lepší cena družstevního bytu tím nejdůležitějším a nad ostatním dokáží přimhouřit oko. Je však třeba se seznámit s oběma stranami mince – družstevní vlastnictví totiž není pro každého.

Jak již bylo možné vyčíst z předchozích odstavců, problémy může činit zejména půjčka na družstevní byt. Úvěr na družstevní byt nebývá tak snadnou záležitostí jako úvěry na klasické bydlení, proto je koupi družstevního bytu třeba předem zvážit.

Koupě družstevního bytu

Mnoho zájemců o koupi bytu z koupě mnohdy nakonec upustí pouze z důvodu, že se jedná o byt patřící bytovému družstvu. Často se pak lidé místo toto začnou poohlížet po bytu v osobním vlastnictví.

Protože je koupě družstevního bytu velmi specifická, mnohdy se jej lidé zdráhají koupit. Jak vypadá taková koupě družstevního bytu? Předchozí odstavce již mnohé naznačily, teď je však čas problematiku rozvést více do hloubky.

Před koupí družstevního bytu je klíčové seznámit se stanovami družstva. Stanovy totiž mohou stanovit celou řadu podmínek, které koupi bytu mohou zcela zhatit. Mohou totiž obsahovat například podmínku, že členem družstva může být pouze fyzická osoba.

Pokud by v tomto případě měla o družstevní byt zájem například firma, nastává problém. Stanovy mohou také určovat jiné podmínky pro členy družstva. Je proto nutné dopředu se ujistit, že zájemce o byt podmínky splňuje.

Stanovy také mohou vyloučit, aby byl družstevní podíl ve spoluvlastnictví. V takovém případě by měli smůlu především ti, kteří chtěli družstevní byt koupit například společně s partnerem. Další problémy vznikají spolu s podnajímáním bytu.

Pojmy pronájem a podnájem se často zaměňují, jedná se však o odlišné termíny. Pakliže člověk v bytě nechce bydlet a svěří jej jiné osobě, jedná se o podnájem. A k němu musí udělit písemný souhlas vlastník bytu, v tomto případě družstvo.

Družstvo s podnájmem družstevního bytu nemusí vždy souhlasit. Důležitost stanov není radno podceňovat a je proto třeba si je důkladně prostudovat.

Prodej družstevního bytu

Koupě družstevního bytu se pojí s mnoha specifiky. Jak však takový byt prodat? S jakými důležitostmi se prodej družstevního bytu pojí? První kroky při zvažování prodeje by měly vždy vést na jednání družstva.

Je totiž třeba zjistit, zda platí nějaká omezení pro nové členy družstva, která by zájemce o koupi bytu museli respektovat. Je třeba si také ověřit, že člověk nemá nesplacené pohledávky nebo pozastavené členství v družstvu.

Další postup už je podobný jako při prodeji bytu v osobním vlastnictví. Prodej družstevního bytu má však výhodu zejména v rychlosti. Zájemce o koupi se totiž okamžitě stává členem družstva. Peníze tak člověk dostane asi o měsíc dřív, než když se musí čekat na vyjádření z katastru nemovitostí.

Anuita a družstevní byt – co je to anuita?

Před bydlením v družstevním bytě je jistě vhodné zvážit i tzv. anuitu, která se s nimi může často pojit. Co je to anuita? Jednoduše je možné ji vysvětlit jako nesplacenou částku družstvu. Jinými slovy jde o úvěr, který se hradí v případě, že družstvo vzniklo za účelem privatizace bytových domů.

Anuitu družstvo splácí původnímu majiteli (tím bývá například město či obec). Každý podílník družstevního bytu se na splácení anuity musí podílet. Anuita u družstevního bytu v podstatě znamená pravidelné měsíční výdaje navíc. 

Bytové družstvo musí předem sdělit celkovou výši nesplacené anuity, pravidelnou měsíční splátku podílníka a dobu, po kterou se bude splácet. Je určitě dobré vědět, že do té doby, než se anuita nesplatí,  nelze byt převést do osobního vlastnictví.

Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví

Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví je možné až v případě, kdy dojde ke splacení anuity. Ani v tom případě však neexistuje žádná zákonná povinnost vztahující se k družstvu, která by udělovala převedení bytu do osobního vlastnictví.

Existují však pravidla pro takový proces, o kterém pak rozhoduje členská schůze. Klíčovou roli samozřejmě hraje souhlas družstva, přičemž tento souhlas:

• Musí udělit všichni členové družstva
• Musí být v písemné formě
• Musí obsahovat úředně ověřené podpisy

Toto však neplatí, když jde o převod družstevního bytu do osobního vlastnictví člena družstva, který je zároveň nájemcem v tomtéž bytě.

Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví krok za krokem

Nejprve je zapotřebí podat žádost představenstvu bytového družstva, které by mělo žádost zpracovat a zařadit ji k projednání na členské schůzi. To je dobré udělat v době, kdy si je člověk jistý, že bude mít na své straně potřebnou většinu při hlasování na členské schůzi.

Pokud je o návrhu rozhodnuto kladně, dalším krokem je vyhotovení prohlášení vlastníka nemovitosti o rozdělení bytového domu na bytové a nebytové jednotky. Mezi nebytové prostory patří např. garáže, dílny apod.

Důležité je zapsat i údaje o jednotce, a to zejména pojmenování a označení jednotlivých bytů s určením účelu užívání, popis společných částí s ohledem k jejich technické, stavební či uživatelské povaze a velikost podílů na společných částech.

Prohlášení dále obsahuje informace o tom, jaká věcná a jiná práva či závazky přechází se vznikem vlastnického práva k jednotce na vlastníky jednotek. Dále je třeba přiložit půdorysy podlaží spolu s údaji o podlahových plochách bytů.

Proces pokračuje tím, že se provede vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí na základě návrhu k příslušnému katastrálnímu úřadu. Úřad návrh přezkoumá a rozhodne o jeho povolení, zamítnutí, popř. o zastavení správního řízení.

Pokud je zápis povolen, je možné pokračovat v procesu a přistoupit k uzavření smlouvy o převodu bytové jednotky a poté také k zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Tento proces vyžaduje pečlivost a profesionalitu, proto je vhodné obrátit se na odborníky a najmout si právníka.