Předhypoteční úvěr – jak funguje, zkušenosti, recenze

Co je hypoteční úvěr, ví jistě téměř každý. K čemu však slouží předhypoteční úvěr? Jaký je rozdíl mezi předhypotečním úvěrem a klasickou hypotékou?

Hypotéční úvěr neboli hypotéka je dlouhodobý úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Jedná se o nemovitost určenou k bydlení, která nachází se na území ČR a je zapsaná v katastru nemovitostí.

Hypotéka může sloužit k pořízení jak vlastního bydlení, tak k pořízení nemovitosti za účelem pronájmu.

Podmínky získání hypotéky a zastavení nemovitosti bývají přísné. Může nastat situace, kdy hypotéku nejde použít na koupi bytu proto, že vybranou nemovitost nelze použít k zajištění hypotečního úvěru.

Typicky tato situace nastává v případě družstevního bytu, kdy kupující nezískává vlastnická práva, pouze právo na užívání bytové jednotky. Ovšem netřeba hned zoufat.

Předběžné posouzení – hypotéka dopředu, předschválená hypotéka

Banky myslí na každou situaci a nabízí produkt, kterému se říká předhypoteční úvěr nebo také hypotéka dopředu či předschválená hypotéka.

Všechny termíny mají tentýž význam. O hypotéku dopředu může žádat nejen ten, kdo aktuálně nemá nemovitost k zastavení, nýbrž i ten, kdo chce mít náskok.

Realitní trh totiž jede na plný plyn. Jakmile se někde objeví slušná nabídka, není čas ztrácet čas. Kdo se rychleji rozhoupe a má vyřešené financování, ten bydlí. Proto je dobré si nechat vypracovat předběžné posouzení nebo zažádat o hypotéku dopředu.

Ten, kdo má předschválenou hypotéku, má vysokou šanci, že schválení a vyřízení klasické hypotéky bude jen formalita.

Předhypoteční úvěr je bankovní úvěr, který sice neposkytují všechny banky, přesto se však jedná o poměrně dostupný produkt.

Co se označuje termínem předhypoteční úvěr

Předhypoteční úvěr je účelovým úvěrem, kdy žadatel musí financovat investice do bydlení. Jedná se o krátkodobý úvěr na bydlení, tedy úvěr poskytnutý na koupi, výstavbu či rekonstrukci nemovitosti.

Rozdíl mezi úvěrem předhypotečním a běžným hypotečním je ten, že u předhypotečního úvěru není zástavní právo. Proto si ho lze vzít i tehdy, kdy žadatel aktuálně nemá možnost zastavit nemovitost. 

Smyslem předhypotečního úvěru tedy je dočasné půjčení finančních prostředky bez zajištění. Nicméně neexistence zástavy netrvá věčně.

Klient se musí zavázat, že maximálně do 24 měsíců bance zástavu poskytne. Do této doby čerpá předhypoteční úvěr za vyšší úrokovou sazbu. Ve splátkách klient hradí pouze úroky z dlužné částky, tedy nesplácí jistinu.

Jednoduchá odpověď na otázku, co se označuje termínem předhypoteční úvěr, tedy je, že se jedná o “dočasný úvěr” či překlenovací úvěr, který trvá jen do té doby, než je zřízeno zástavní právo na katastru nemovitostí. Pak přechází na běžnou hypotéku.

Jak funguje čerpání předhypotečního úvěru

Žadatel vždy současně s předhypotečním úvěrem žádá o standardní hypotéku. Jakmile je možné nemovitostí ručit, žadatel splatí svůj předhypoteční úvěr již schválenou hypotékou.

Předhypoteční úvěr tedy funguje jako předschválená hypotéka.

Pokud klient začne čerpat předhypoteční úvěr, platí pouze úroky. Úroková sazba se rovněž od standardní hypotéky liší.

Zpravidla bývá vyšší, kdy dosahuje výše zhruba 6 až 8 %. Na rozdíl od úrokové sazby u klasické hypotéky je však stabilní a v průběhu čerpání se zpravidla nemění.

Jakmile předhypoteční úvěr skončí, přechází na klasický hypoteční úvěr a klient začíná platit jistinu hypotéky a nižší úroky.

Maximální výše předhypotečního úvěru zpravidla nebývá nijak limitována. Půjčit si mnohdy lze až do výše 100 % hodnoty nemovitosti. Minimální výše se strop dotýká rovněž, většinou platí, že si musíte půjčit alespoň 200 000 až 300 000 Kč.

Na co lze čerpat předhypoteční úvěr

Jak již uvedeno, jedním z případů, kdy lze čerpat předhypoteční úvěr, je financování družstevního bytu.

Mezi další případy, na které je předhypoteční úvěr určen, patří:

• koupě nemovitosti v dražbě
• stavba domu na klíč
• privatizace obecních bytů
• stavba domu dodavatelským způsobem
• rekonstrukce svépomocí
• stavba nemovitosti na pozemku obce či města

Podmínky pro získání předhypotečního úvěru

Předhypoteční úvěr se poskytuje pouze v kombinaci s hypotékou. Podmínky pro získání předhypotečního úvěru jsou tedy zpravidla stejné jako u hypotečního úvěru.

I u předhypotečního úvěru tedy banka prověřuje výši příjmů a závazků klienta.

Požadavky jednotlivých bank se mohou lehce lišit, většinou však požadují doložení následujících dokladů:

• dva doklady totožnosti – občanský průkaz, cestovní pas, řidičský průkaz nebo povolení k pobytu
• potvrzení o příjmu – výpisy z bankovního účtu, daňové přiznání, mzdový výměr, příjem z pronájmu apod.
• doklady k účelu úvěru
• doklady k zastavené nemovitosti – odhad ceny, fotografie apod.
• potvrzení o budoucím převodu do osobního vlastnictví nejpozději od 24 měsíců

Pokud klient ve sjednané době nedoloží vhodnou nemovitost, na kterou bude převedeno zástavní právo, může banka požadovat splacení celého úvěru.

Hypoúvěr vs hypotéka

Co je hypoúvěr a jaký je rozdíl mezi ním a hypotékou? Kdo je vítězem v porovnání hypoúvěr vs hypotéka?

Hypoúvěr je úvěr zajištěný ze stavebního spoření, který nabízí pouze stavební spořitelny. Jedná se o překlenovací úvěry s prodlouženou dobou splatnosti, o které lze žádat ihned po uzavření smlouvy o stavebním spoření.

Hypoúvěr funguje tak, že je nejprve poskytnut překlenovací úvěr s pevnou úrokovou sazbou na 2 roky do přidělení úvěru ze stavebního spoření. Dobu trvání dva roky udává zákon na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření.

Na překlenovací úvěr navazuje úvěr ze stavebního spoření. Úroková sazba řádného úvěru ze stavebního spoření je pevná a neměnná po celou dobu splácení a je součástí smluvních podmínek. Klient ji tedy zná již v okamžiku uzavření smlouvy o stavebním spoření.

V době zvyšování úrokových sazeb ČNB tak hypoúvěry od stavebních spořitelen znovu nabývají na významu.

Výhodou stavebního spoření také je, že každý klient má nárok na státní podporu ve výši maximálně 3 000 Kč na osobu a rok. 

U hypotéky mohou čerpat státní dotaci pouze osoby mladší 36 let, a to na pořízení starší nemovitosti.

Hypoúvěr lze splatit předčasně bez jakékoli sankce. Hypoteční úvěr lze zpravidla umořit bezplatně pouze ve výročí úrokové fixace.

Hypoúvěr nabízí např. Modrá pyramida nebo Stavební spořitelna České spořitelny v rámci produktu Buřinka.